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調整布局 穩步推進

過去(qù)一(yī)年，城投物(wù)業對内對外(wài)整合同步發力，均取得不俗成績。2023年開(kāi)年，有消息稱城投物(wù)業在積極拓展食堂類項目。城投物(wù)業表示正在積極洽談醫院、政府公建等規模較大(dà)的後勤服務項目。

對内，城投物(wù)業已成功完成滇池國際會展中(zhōng)心、蘭州濱河觀邸營銷中(zhōng)心、晶都商(shāng)業中(zhōng)心等項目物(wù)業及前期物(wù)業服務的拓展整頓；完成溫泉山谷業主食堂、山海灣鄰裏食堂等籌備及開(kāi)餐運營；成功中(zhōng)标康旅教投公司國資(zī)委黨校食堂餐飲服務項目、騰沖瑪禦谷公共區域物(wù)業項目。

對外(wài)，城投物(wù)業成功承接昆明産業開(kāi)發投資(zī)有限責任公司職工(gōng)食堂運營。通過積極收集和跟進外(wài)部信息，儲備了一(yī)定數量的項目資(zī)源，其中(zhōng)大(dà)部分(fēn)都在穩步推進中(zhōng)。未來，也将在公共建築、綠地、景區等領域進行積極探索和努力嘗試。這也預示着，城投物(wù)業将從爲房地産開(kāi)發做配套增值服務的物(wù)業公司，升級爲具有公共服務屬性的物(wù)業公司。

近幾年，物(wù)管企業越來越清晰地認識到，依靠關聯房企實現存量項目增加及業績增長的老路徑已經越來越不可行。相反，運營狀況良好的物(wù)管往往可以在關鍵時期提供穩定的現金流。

未來，更多房企将把戰略重心轉移到物(wù)管、商(shāng)管運營上。早在2021年半年報中(zhōng)，城投置業就表示将轉型輕資(zī)産運營，而公司商(shāng)管運營+物(wù)業管理等核心業務也不負所望，近幾年每年累計貢獻營收超10億元。2022年5月9日公告中(zhōng)，雲南(nán)城投明确會将更多資(zī)源傾向物(wù)管、商(shāng)管兩大(dà)業務版塊，緻力發展成爲專業的城市綜合服務商(shāng)。

這意味着城投物(wù)管将正式登上舞台，背靠省屬重點國企康旅集團、城投置業，在此番競争中(zhōng)，具有先天優勢。城投物(wù)業将重塑物(wù)業價值鏈，整合資(zī)源，逐步擴大(dà)規模，加強體(tǐ)系建設，拓展多元經營等方面實現全面提升。

深耕垂直服務 激活長尾市場

2020年以來，國家及地方相繼出台了一(yī)系列支持物(wù)管行業發展的政策，物(wù)管的服務範圍早已經超出原先小(xiǎo)區環衛、綠化維護等基本圈，碧桂園服務、萬物(wù)雲等物(wù)管頭部公司紛紛向個性化生(shēng)活服務、資(zī)産管理、房産經濟等增值服務賽道布局。

城投物(wù)業提出“物(wù)業+家政+養老+社區服務”的新型社區服務模式，将過去(qù)單一(yī)的業主服務轉換爲片區服務，站在國家戰略的高度，發揮國企資(zī)源整合優勢，将公司打造成城市綜合服務平台，引入托幼、托育、健康、養老，将直接關乎民生(shēng)的項目整合進入平台。

據悉，2023年2月，城投物(wù)業與康旅産業研究院就物(wù)業服務與康養健康服務的有機結合及業務協同合作進行了溝通。城投有意借助康旅産業研究院的相關優勢，在社區、辦公等空間針對全年齡段健康人群，攜手開(kāi)展社區居民健康檔案建設、健康體(tǐ)檢、健康服務的“檢、評、管”等體(tǐ)系業務，通過“物(wù)業管理+健康服務+康養旅居”的綜合服務的标準化産品研發，打造“康養+物(wù)管”物(wù)業服務新模式，更好爲城投業主服務，增強企業市場綜合競争力。

城投物(wù)業計劃針對不同類型社區提供定制化管家服務。老年人居多的老舊(jiù)小(xiǎo)區，可提供居家上門服務，幫助行動不便的老人解決諸如買菜、買藥、送快遞、洗澡、理療等上門服務；單身青年爲主的公寓，則可提供寵物(wù)喂養、花草養護等個性化服務。

社區是一(yī)個巨大(dà)的長尾市場，覆蓋了餐飲生(shēng)鮮、家電(diàn)家具維修、房屋租售、家政家裝、教育 娛樂、醫療保健、理财等方方面面，充滿無限市場機遇。結合康旅集團、城投置業的資(zī)源優勢，城投物(wù)業有望從依靠收取物(wù)業費(fèi)的單一(yī)盈利模式，轉變成爲業主提供全方位生(shēng)活需求的多盈利模式。一(yī)方面深耕垂直服務，完善的服務子品牌；另一(yī)方面根據市場需求，開(kāi)展多元業務，覆蓋更多生(shēng)活場景，積累高粘性客群，逐步提升流量轉化，通過民生(shēng)項目的引入，盤活小(xiǎo)區共有資(zī)産，甚至盤活社區公共資(zī)源，以國有品牌優勢提升企業核心競争力，重塑物(wù)業價值。

參與社區治理 填補基層服務短闆

經過15年的穩步發展，雲南(nán)城投物(wù)業公司已服務融城優郡、城投大(dà)廈、融城昆明湖、融城金階、大(dà)理海東方、騰沖瑪禦谷旅遊小(xiǎo)鎮等30餘個物(wù)業服務項目，涵蓋住宅、公寓、寫字樓、旅遊區、商(shāng)業、高端别墅等業态，管理區域涉及雲南(nán)昆明、大(dà)理、騰沖、開(kāi)遠等多個城市，省外(wài)涉及成都、西安、蘭州等地，在管物(wù)業面積600餘萬㎡，初步形成了綜合物(wù)業服務體(tǐ)系。

在上一(yī)個發展周期中(zhōng)，物(wù)業産業依附房地産開(kāi)發，自身價值相對模糊。物(wù)業産業随房地産發展迅速增長的同時，自身發展也受地産公司發展限制。

今天，物(wù)業管理價值應該從底層邏輯上脫離(lí)房地産開(kāi)發，緊跟國家政策導向，發揮城投物(wù)業的服務能力和特有的國企的資(zī)源整合優勢，積極參與基層治理，通過運營模式轉換，與基層政權和群衆自治組織配合，協助政府完善社區服務功能，讓物(wù)業公司從過去(qù)單一(yī)的小(xiǎo)區管理轉向更大(dà)的片區，甚至區域服務。

基層服務中(zhōng)，政府是最重要的平台，也發揮了最重要的作用。但基層服務任務量大(dà)，服務内容多且瑣碎，需要大(dà)量的專業的人力物(wù)力的投入，作爲行政組織的政府服務顯然無法全面覆蓋。這時候，如何建立政府、市場、社區多元協調的模式，充分(fēn)調動各方力量參與到城市治理中(zhōng)，就顯得尤爲重要。

以老舊(jiù)小(xiǎo)區爲例，國内商(shāng)品房已經進入到修繕周期。“十四五”期間将完成約21.9萬個老舊(jiù)小(xiǎo)區改造。老舊(jiù)小(xiǎo)區因曆史原因，存在市政設施不齊全、管道老化嚴重、房屋本體(tǐ)損壞嚴重等問題，需要大(dà)整修。但同時老舊(jiù)小(xiǎo)區又(yòu)存在物(wù)管費(fèi)低廉的問題，很多私營的物(wù)管公司一(yī)是沒有這個綜合實力來對老舊(jiù)小(xiǎo)區進行維護，二是考慮到經濟價值，往往不願接收這個燙手山芋。

城投物(wù)業迎難而上，提出以優勢小(xiǎo)區爲點，覆蓋周圍的老舊(jiù)社區的以點帶面的方法，以片區服務替代單一(yī)小(xiǎo)區服務，利用管理優勢降低人力成本，參與到老舊(jiù)小(xiǎo)區的改造中(zhōng)，主動融入社區，成爲補充基層服務短闆的重要平台，做基層治理的重要抓手。

通過一(yī)系列配合政府、社區基層管理的服務舉措，城投物(wù)業也拉近了物(wù)業企業和政府、業主間的距離(lí)，借助多樣化服務和産品，将企業本身所具有的綜合服務能力傳遞給業主和社會，進而提升企業自身的品牌價值和良好形象。

貫徹戰略部署 融入改革發展

城投物(wù)業将深入貫徹落實省委省政府、省國資(zī)委、康旅集團及城投置業各項重點工(gōng)作部署，将公司發展方向融入康旅集團“3510”計劃以及城投置業的改革發展中(zhōng)，制定以物(wù)業服務爲基礎，多元化經營與增值業務協同發展，積極參與城市服務的“城市綜合服務運營商(shāng)”的發展戰略。

物(wù)業服務仍将作爲城投物(wù)業主要業務方向，在做好存量項目服務的同時，重點拓展非住物(wù)業的增量項目，力争将非住物(wù)業的占比逐年提高。多元經營業務将遵循政策導向，依托集團公司、城投置業資(zī)源優勢，結合自身戰略定位，着力發展餐飲、家政、養老幼托等業務，同步開(kāi)展美居、房産經紀、資(zī)産運營等業務，積極探索城市服務業務，不斷拓寬公司業務邊界。

未來，城投物(wù)業将向着智慧社區邁進，借助“物(wù)聯網+互聯網+物(wù)業服務”的服務模式，發揮國企擔當，踐行社會責任，将過去(qù)的服務點逐漸發展成片，在規劃與實施中(zhōng)逐步提高完善物(wù)業服務水平，拓展更多服務項目，積極參與到基層治理中(zhōng)，爲物(wù)業發展拓展更廣寬的空間。