期房銷售時，購房者往往通過沙盤、樣闆房及宣傳廣告資(zī)料等途徑來了解開(kāi)發商(shāng)所建房屋及相關配套設施的基本情況。實踐中(zhōng)，因開(kāi)發商(shāng)的廣告宣傳與實際交付存在差異，引發了大(dà)量的買賣合同糾紛。現精選康旅集團案例進行分(fēn)析，具體(tǐ)如下(xià)：

一(yī)、基本案情

2019年10月，某地政府、某重點中(zhōng)學及山水地産公司簽訂《合作辦學協議》，約定由政府引進該重點中(zhōng)學，山水地産公司負責學校的基礎設施建設，當地政府官網對此進行了宣傳，山水房地産公司将前述内容展示于售樓部展廳及沙盤。

2021年2月，李林紅購買了山水地産公司某樓盤商(shāng)品房。2022年8月，李林紅向法院提起訴訟，稱其購買山水地産公司房屋是基于對宣傳内容（學校2021年9月投入使用）的信任及子女上學的實際需求等，現學校一(yī)直未建，山水地産公司的行爲已構成虛假宣傳。因此向法院訴請解除與山水地産公司簽訂的購房合同，并要求其返還已支付的購房款及産生(shēng)的資(zī)金占用費(fèi)。

二、法院審理結果

駁回原告李林紅的全部訴訟請求。

三、裁判思路

本案中(zhōng)法院查明：首先，針對廣告宣傳中(zhōng)所述拟建設的重點中(zhōng)學，山水地産公司于2020年4月24日取得了企業投資(zī)項目備案證，該廣告内容具有客觀真實性。其次，山水地産公司的廣告中(zhōng)雖載明有該校于2021年9月投入使用，但該項目未能如期建設并非山水地産公司的原因所緻。再次，該樓盤主要是實現城鄉居民居住或改善居住條件，入學并非開(kāi)發商(shāng)品房必要因素，李林紅與山水地産公司在2021年2月26日簽約時涉案商(shāng)品房建成，但學校并未投入建設，李林紅主觀上是明知(zhī)的。最後，山水地産公司的廣告中(zhōng)雖載明學校于2021年9月投入使用，但雙方并未将該學校投入使用時間在《商(shāng)品房購銷合同》或補充協議中(zhōng)作出明确約定，視爲山水地産公司并未對學校能如期投入使用作出承諾。

綜上，法院認爲山水地産公司不存在實施欺詐行爲而誘使李林紅作出非真實的意思表示，李林紅訴訟請求不成立，法院不予支持。

四、最高院優案評析

2017年10月20日，俞某某購買了甬泉房地産開(kāi)發公司開(kāi)發的象山府住宅。合同簽訂前，該公司銷售人員(yuán)向俞某某出示的設計效果圖顯示案涉房屋庭院圍牆外(wài)建有景觀及上山道路，圍牆處均開(kāi)設有對外(wài)通道。合同簽訂後，俞某某按約支付了購房款，但甬泉房地産開(kāi)發公司實際交付的房屋圍牆外(wài)并無通道，與宣傳不符。2020年2月，俞某某以甬泉房地産開(kāi)發公司虛假宣傳爲由，向法院起訴，要求賠償損失，賠償金額爲購房款的20%。

法院生(shēng)效判決認爲：民事主體(tǐ)從事民事行爲應遵循誠實信用原則。俞某某在購房時已明确對案涉房屋的周邊環境提出擔憂，而甬泉房地産開(kāi)發公司在明知(zhī)案涉房屋圍牆外(wài)土地不屬于其開(kāi)發規劃範圍、已備案的設計規劃中(zhōng)無通道的情況下(xià)，仍捏造事實，虛假宣傳，誤導購房者，已構成欺詐，應依法承擔法律責任。綜合甬泉房地産開(kāi)發公司的主觀惡意、案涉房屋的單價及甬泉房地産開(kāi)發公司所捏造的事實對房屋價格、俞某某購房意願的影響等因素，判決賠償俞某某房屋總價款的6%。

五、教育與啓示

在商(shāng)品房買賣合同中(zhōng)，構成要約的廣告宣傳與合同條款具有同等效力，房地産開(kāi)發企業在對外(wài)開(kāi)展宣傳活動之前，應當就宣傳方案、廣告内容或模闆等提交内部法務或外(wài)聘律師進行法律風險審查，盡可能避免出現無預見性的法律風險，如出現大(dà)量購房合同被撤銷或解除的情形，不僅屬于房地産開(kāi)發企業的重大(dà)法律風險，也将嚴重制約房地産開(kāi)發企業經營目标的實現。

因此，集團下(xià)屬房地産開(kāi)發公司作爲國有企業，應嚴格按宣傳的标準及合同約定交付房屋，堅決杜絕在銷售樓盤時作虛假宣傳，樹(shù)立誠信理念，踐行國企擔當，不負購房者信賴。